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极彩-看看他们出资的景区......

admin 2019-10-29 167人围观 ,发现0个评论

文章为作者独立观点,

不代表平台立场。

景区的基本属性是资源,所以很多投资者都急匆匆的买地占地,但这与城里的房地产大不相同,工程更复杂、链条更长、投资回报年限更更长。

景区投资的基本特点是重资产投资,投资额相对大且固定资产占比高,所以很多民营或个人老板投资后就大部分时间停着,或者修建时间漫长,殊不知在这样的长工期或长建设期中资金成本就足以让资金链断裂。

既然是重资产投资,所以国企与大型民企投资居多;既然知道了是重资产投资,所以在业态项目打造上,很多景区采取了联合投资与联合运营,尤其是以玻璃制品类的体验项目,尤其是以主题类体验为主的项目;既然是重资产投资,那么景区内外的基础设置配套则一定要说服与督促政府完善健全。

几组数据可以看出:

1.景区类上市公司的市值平均在100亿以下。你看看食品类的,已经有接近万亿的公司啦,茅台酒;你看看电器的,基本都是上千亿估值。

2.从上市公司投资景区的回报年限平均是7--11年,基本就是资金综合成本率10%左右的标准,略高于GDP增速,属于保本型投资。

3.景区类的或者说文旅类的上市公司,隆美尔市盈率已经低于A股平均市盈率啦。当然随着2018年到2019年股市的变化,这个数据有一定参考性,但差距不是那么大啦。

这些数据,一个是市值规模,一个是增长率,一个是投资回报年限(净利润率)。在经济形势稳中有降的大局面下,投资景区虽不是最佳投资,但放平心态、长线投资,还是属于价值投资类别。

经营的角度看景区:

1.来的人数;

2.人均消费价;

3.经营成本控制。

1与2是收入,3属于支出。收入-支出=利润,这里的支出包括了成本与费用,简单的等式就是一切运营管理的底层逻辑。

我们来看“1来的人数”:

从景区本身设计与安全管理的角度,有几个上限,叫最大承载量、瞬间承载量,还有一个叫最佳心理容量。其实每个景区、每个项目都有安全游玩人数上限,还有一个舒适人数上限。这些其实就是单个景区以及内部业态的“天花板儿”。极彩-看看他们出资的景区......

这个上限范围内,“人数*价格”得到的累计收入,减去固定投资摊销和年度运营费用后,必须得满足7年收回投资,这也是一个投资测算的基本要求。

我们来看“2人均消费价”:

中国山岳型景区,就连上市公司也一样,就是“门票+客运”占比收入的60%左右。但主题类景区,哪一个的套票不是300元左右,若加上吃住行游购娱的消费,过3000元轻轻松松的。

网络上不是有个数据吗?重庆2018年接待游客5.5亿人次,排名全国第一。外地游客来重庆平均消费3133元,重庆人出去旅行平均消费2900元。重庆还是因为目的地游个人整体消费低于北上广深和成都,所以年轻人愿意来此旅游消费的,这就是大环境下的旅游消费的一个特点。

而关于门票,国内的趋势是控制价格,直至最后全部实现免费。对比国际上的做法,中国景区在门票上收费占比相对较高,比如法国门票占比0.37%,美国门票占比0.1%。

那么人均消费价的运营重点就是“免费入园或人景区后,分功能区域内的分项目的收费设计,分业态的布置规划与运营阶梯服务费设计”。简单的方式已经在山河景观类的景区内可见,就是各种玩儿水、体验高空玻璃等项目。

我们来看看“3经营成本控制”:

我们说景区是重资产投资,不管你最后是自营还是托管运营,前期投入的以固定资产为主的重资产,却不是什么直接可以增值的资产,所以在投资时“即使是非投不可,也要做到投入最小化、最优化”。

既然是长线投资极彩-看看他们出资的景区......,整体回报年限决定了的,那么投资与经营的步骤协调至关重要,我们遇到的有钱有情怀的投资者们,都是自己修路、自己造景,只能是佩服,因为我没有那么多钱,也体会不到极彩-看看他们出资的景区......那种感觉,但看到最后的结果都是一声叹息,更有甚者是恨不得卖掉自己的景区,渐行渐远、也不是初衷。

既然是长线投资,分步投与分布造,还有分布上的业态,比如酒店、旅居、康养、运动、社区、会所、会议中心......比如研学、极彩-看看他们出资的景区......红色游、文创、比赛......所以我们看到几个上市公司的布局与节奏把控的非常好,一是资本的力量,二是人才的智慧,三是执行力的效果。

文旅轻资产的创新与探索

景区属于劳动密集型的服务产业,人力成本是管理方面的一个重要点,劳动合同的处理技巧也是必须的。

融资成本也拖垮了太多的景区,吃过亏的投资者,宁可停着也不再借钱,如同股市割肉策略;正在融资的个体老板景区,无可奈何,走上了这条路,唯有前行;而上市公司在股权融资方面也都受阻;只有主题类景区,现金流大且平稳,金融机构主动在找他们给予资金额度。

钱,最能检验人性,当然更能检验项目的质量。

......

看过了太多的景区,也服务很多景区项目,所以一直想先从大的方面来说说“他们投资的景区”,任何生意或投资都会在发展过程中存在问题,这也是正常的,只不过在一些节点上还是需要有详细的市场预测与财务分析,至少要做到投资投的心里有数、回收做到心里有底。

还有一个就是我一直强调的,有多大资源就干多大的事儿!

-END-

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如何科学投资?

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